Der Bebauungsplan bestimmt das Eigenheim

Viele Menschen, die sich ein individuelles Eigenheim wünschen, haben ganz bestimmte Vorstellungen wie dieses auszusehen hat. Wünscht man sich eine Bungalowbauweise oder ein Walmdach, einen Pkw-Stellplatz, einen Vorgarten oder möchte man den Weg zur Haustür bepflastern? Diese und viele weitere Fragen stellt sich jeder Bauherr im Laufe der Planung seines Eigenheims. Doch die meisten Vorstellungen und Wünsche scheitern schon vor dem ersten Spatenstich. Nämlich dann, wenn man sich den Bebauungsplan für das erworbene Grundstück einmal genauer ansieht. Deshalb sollte dieser noch vor dem Grundstückskauf gründlich studiert werden.

Der Bebauungsplan ist Teil der Stadtplanung

Der Bebauungsplan eines Grundstücks oder Teilgebietes fällt unter den Bereich der Stadtplanung und ist damit Sache der Gemeinde. Im Rahmen der geltenden Gesetze bestimmt jede Stadt ihre bauliche Entwicklung selbst. Das bedeutet sie entscheidet über:

  • Gewerbe- und Industrieflächen
  • Gemeindebedarfsanlagen
  • Freizeitanlagen
  • Verkehrsanlagen
  • Ver- und Entsorgungsanlagen

Diese städtebaulichen Entscheidungen werden immer unter Berücksichtigung des Grünanlagengesetzes und des Natur- und Landschaftsschutzes getroffen. Somit bestimmt eine Gemeinde auch, welche Bereiche Wohngebiete sind und wie diese aussehen müssen.

Wichtige Informationen für die Bauherren

Allgemein kann man sagen, der Bebauungsplan enthält Angaben zu Art und Maß der möglichen Bebauung eines Grundstücks und die Nutzung der Flächen, die freizuhalten sind. Diese Pläne können bei den örtlichen Baubehörden eingesehen werden. Sie enthalten die zeichnerische Darstellung des Grundstücks, welche, im eigentlichen Sinne, den Plan darstellt. Dazu gehört eine Begründung für die Wahl aus verschiedenen Alternativen. Dabei werden Umweltbelange und Öffentlichkeits- bzw. Behördenbeteiligung berücksichtigt. In der Begründung sind außerdem städtebauliche Ziele und Zwecke des Gebietes erläutert. Am Ende steht eine zusammenfassende Erklärung. Viele Gemeinden und Städte stellen die Baupläne auf ihren Internetseiten zur Verfügung.

Die vier Kategorien im Bebauungsplan

1. Bauliche Nutzung

Bei der baulichen Nutzung ist vor allem wichtig zwischen reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten zu unterscheiden. Hier gibt es beispielsweise Unterschiede beim zulässigen Lärmpegel.

2. Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Größe eines Gebäudes: Wandhöhe, Traufhöhe und Firsthöhe sind im Bauplan festgesetzt. Außerdem gibt das Maß der baulichen Nutzung Aufschluss über die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und die Versiegelungsintensität, das heißt wie viel Prozent einer Grundstücksfläche überbaut werden darf. Ist in einem Bebauungsplan reine Grünfläche festgelegt, ist eine Bepflasterung in diesem Bereich nicht erlaubt. In reinen Wohngebieten liegt dieser Wert um die 30%. Das bedeutet, es besteht ein GRZ-Wert von 0,3.

3. Überbaubare Grundstücksflächen

Eng verbunden ist das Maß der baulichen Nutzung mit den Angaben zur überbaubaren Grundstücksfläche. Baulinien, Baugrenzen und die Bebauungstiefe sind festgelegt. So wird eindeutig beschrieben, welche Stellung das Haus auf dem Grundstück haben soll.

4. Bauweise

Wichtig sind auch die Informationen über die Bauweise: Soll das Haus an die Nachbarhäuser oder die Grundstücksgrenze anschließen, spricht man von einer geschlossenen Bauweise. Wenn hingegen ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze gefordert ist, nennt man dies eine offene Bauweise.

Anweisungen im Bauplan gehen über Größe und Maß hinaus

Bei vielen Gemeinden findet man mittlerweile in den Bebauungsplänen auch Anlagen zur einheitlichen Ortsgestaltung. Dachformen, Dachneigung, Farben, Materialien und bestimmte Haustypen sind festgelegt. Hier hat der Bauherr kaum Spielraum, das Eigenheim nach seinen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten.

In so manchen Bauplänen sind sogar klare Richtlinien für Pkw-Stellplätze, Mülltonnenplätze und Spielplatzflächen festgelegt. Manch eine Gemeinde geht sogar soweit, die Art der Wärmeerzeugung im Bauplan zu manifestieren. Das reicht von einem Verbrennungsverbot bis zum Anschlusszwang an das Nah- und Fernwärmenetz.

Im Dschungel der Gebietsbezeichnungen

Im Bebauungsplan werden folgende Gebiete unterschieden:

  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  • Reine Wohngebiete (WR)
  • Allgemeine Wohngebiete (WA)
  • Besondere Wohngebiete (WB)
  • Dorfgebiete (MD)
  • Mischgebiete (MI)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • Kerngebiete (MK)
  • Gewerbegebiete (GE)
  • Industriegebiete (GI)
  • Sondergebiete (SO)

In jedem dieser Gebiete sind verschiedene Gebäudearten „zulässig“, „ausnahmsweise zulässig“ oder „unzulässig“. Wohngebäude sind beispielweise in Kerngebieten, Gewerbegebieten, Industriegebieten und Sondergebieten unzulässig.

Bebauungsplan ist verbindlich

 Die festgesetzten Richtlinien eines Bebauungsplans werden vom Rat der Stadt bestimmt und sind damit Ortsrecht, das heißt sie sind ein rechtlich bindendes Regelwerk, an das sich jeder Bauherr halten muss. Ob und wann ein Bebauungsplan erstellt, ergänzt oder geändert wird, liegt im Ermessen der Stadt.

In Einzelfällen ist eine Befreiung von kleineren Vorgaben möglich. Dies entscheidet die Gemeinde aber immer individuell. Dabei wird berücksichtigt, wie sich die Änderungen optisch im Wohngebiet einfügen. Haben sich beispielsweise alle umliegenden Nachbarn an eine vorgegebene Dachneigung gehalten, wird es schwierig, in dieser Hinsicht Änderungen durchzusetzen. Wenn Bauherren größere Änderungen im Bebauungsplan wünschen muss ein sogenanntes Änderungsverfahren eingeleitet werden. 

Rötzer Experten-Tipp: Der Bebauungsplan bestimmt wesentlich das Aussehen und die Bauart des Eigenheims. Bauherren sollten sich in jedem Fall vor Grundstückskauf den Bebauungsplan ganz genau ansehen. Am besten holen Sie sich zur Beratung und Erklärung einen Architekten dazu. Dieser kann die Informationen im Bebauungsplan genau interpretieren und findet einen Kompromiss, der die Wünsche und Vorstellungen des Bauherren berücksichtigt.