Das Grundbuch – Luftbild einer Baustelle mit halbfertigen Gebäuden und Baumaterialien, nahe einer Straße im Herbst.

Das Grundbuch erklärt: Alles, was Sie wissen müssen

Das Grundbuch ist ein wesentliches Register für jeden Grundstückseigentümer. Es ist der amtliche Steckbrief eines Grundstücks und hält fest, wie es beschaffen ist, wer der rechtmäßige Eigentümer ist, welche Lasten es trägt und welche Rechte damit verbunden sind. Wer den Inhalt seines Grundbuchs kennt, navigiert sicher durch das Meer der Rechte und Pflichten und kann Entscheidungen treffen, die solide fundiert sind. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über alles, was Sie über das Grundbuch wissen müssen.

 Inhaltsverzeichnis

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch wird in Deutschland von den Grundbuchämtern geführt. Es enthält alle wichtigen Informationen über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Dazu gehören insbesondere Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Beschränkungen wie Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte und Vorkaufsrechte. Es dient dem Schutz des Grundeigentums und ist für die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr von großer Bedeutung. Denn die Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass sie für jedermann als richtig gelten, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Es ist beschränkt öffentlich – wer Einblick in das Grundbuch nehmen will, sollte ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Das Grundbuch ist in verschiedene Abschnitte geteilt, die Abteilungen genannt werden. Jede Abteilung widmet sich einem anderen Bereich des Grundstücksrechts. Sie setzten sich wie folgt zusammen:

  1. Aufschrift bzw. Deckblatt: Hier werden das Amtsgericht, die Bezirksnummer und die Band- sowie Blattnummer des Grundbuchs angegeben
  2. Bestandsverzeichnis: In diesem Verzeichnis sind die Lage, Größe und Art des Grundstücks (z. B. Wohngrundstück, Ackerland) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte aufgeführt
  3. Abteilung I: Die erste Abteilung verzeichnet den oder die Eigentümer des Grundstücks, zusammen mit der Rechtsgrundlage des Eigentumserwerbs (z. B. Kaufvertrag, Erbschaft)
  4. Abteilung II: In dieser Abteilung werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, wie z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Erbbaurechte sein. Ausgenommen sind die Grundpfandrechte
  5. Abteilung III: Hier sind die Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden verzeichnet
Grundbuch – Weißes Einfamilienhaus im Rohbau mit gelbem Bausilo auf einer Baustelle.

Wo kann man das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch kann beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts eingesehen werden, allerdings nur von Personen mit berechtigtem Interesse. Dazu gehören Eigentümer, Notare, Gläubiger oder Kaufinteressenten, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, z. B. durch einen Vorvertrag. Notare bieten einen einfachen Weg zur Einsichtnahme und können im Auftrag ihrer Mandanten tätig werden. In einigen Bundesländern ermöglichen Online-Portale den Zugang zum Grundbuch für professionelle Nutzer wie Rechtsanwälte und Notare, die Interesse nachweisen können. Rechtsanwälte können im Auftrag ihrer Mandanten Einsicht in das Grundbuch nehmen. Ein berechtigtes Interesse muss immer nachgewiesen werden, um die Persönlichkeitsrechte der Eigentümer zu schützen und den Zugang zu sensiblen Informationen zu regeln.

Wann muss das Grundbuch geändert werden?

Eintragungen im Grundbuch müssen immer dann aktualisiert werden, wenn sich die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück verändern. Dabei kann es sich um verschiedene Situationen handeln:

  • Die gängigste Änderung ist der Eigentümerwechsel. Bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft eines Grundstücks muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Anschließend wird der Eintrag des Vorbesitzers gelöscht.
  • Die Aufnahme einer neuen Belastung wie einer Hypothek oder Grundschulden zur Sicherung von Krediten erfordern eine Eintragung. Auch die Löschung solcher Belastungen, wenn z. B. ein Kredit zurückgezahlt wurde, muss im Grundbuch vermerkt werden.
  • Änderung von Rechten wie z. B.die Eintragung, Änderung oder Löschung von Rechten an einem Grundstück (z. B. Wegerecht, Nießbrauch)
  • Berichtigungen von Fehlern oder Änderungen in der Bezeichnung oder Größe des Grundstücks
  • Teilung oder Vereinigung von mehreren Grundstücken
  • Vorkaufsrechte für bestimmte Berechtigte oder die öffentliche Hand
  • Bestellung und Aufhebung von Erbbaurechten: Das Erbbaurecht, das jemandem erlaubt auf einem fremden Grundstück zu bauen und dieses Bauwerk rechtmäßig zu nutzen  sowie die Aufhebung des Erbbaurechts müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Änderungen können in der Regel nur durch einen beauftragten Notar vorgenommen werden. Für kleinere Anpassungen oder Berichtigungen muss ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Dieses prüft die Anträge und nimmt die entsprechenden Eintragungen oder Löschungen vor. Die Aktualität und Richtigkeit des Grundbuchs sind entscheidend, da es für die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr sorgt. Halten Sie alle Informationen daher unbedingt aktuell.

Was kostet der Eintrag ins Grundbuch?

Die Kosten für die Grundbucheintragung variieren je nach Größe und Preis des Grundstücks. Als Richtwert gelten 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Prozentsatz setzt sich aus den Notarkosten, die 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises ausmachen, und den eigentlichen Grundbuchkosten, die etwa 0,5 Prozent betragen, zusammen. Eine Berichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag auf Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gestellt wird.

Zum Weiterlesen

Einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim ist die Planung des Grundstücks. Dabei ist es wichtig, vorausschauend zu denken und auch zukünftige Pläne zu berücksichtigen. In unserem Blogbeitrag „Grundstücksplanung: Das gibt es zu beachten“ erfahren Sie alles Wichtige darüber. Lesen Sie gerne rein.

Sie haben noch nicht das richtige Grundstück gefunden? Auch hier haben wir die richtigen Tipps für Sie. Werfen Sie einen Blick in unseren Blogbeitrag „Grundstückssuche: So finden Sie das passende Baugrundstück“. Viel Spaß beim Lesen.