Was zählt zur Wohnfläche? – Alles Wissenswerte rund um die Wohnflächenberechnung

Egal, ob Sie ein eigenes Haus bauen oder eine Immobilie mieten – die Wohnflächenberechnung ist das A und O. Zum einen gehört sie zu den wichtigsten Bestandteilen Ihres Bauantrages und stellt bei Mietverhältnissen und Wohneigentum die Berechnungsgrundlage für Miet- bzw. Kaufpreise dar. Zum anderen ist die korrekte Angabe der Wohnfläche auch für Versicherungen unverzichtbar. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer am Anfang richtig plant und die Wohnflächenberechnung gewissenhaft durchführt, hat am Ende keine Probleme. Doch was zählt eigentlich zur Wohnfläche? Und wie viel Platz sollten Sie einberechnen, wenn Sie gerade in der Planung Ihres Hausbaus stecken? 

Was zählt zur Wohnfläche?

Die wichtigste und zugleich schwierigste Frage ist: Was zählt zur Wohnfläche? Antworten gibt unter anderem die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Danach ist alles Wohnfläche, was zur anrechenbaren Grundfläche gezählt werden kann. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Wohnfläche mit der Grundfläche übereinstimmen muss. Hier ist nochmals zwischen anrechenbarer und nicht anrechenbarer Grundfläche zu unterscheiden. Warum es immer wieder zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen kommt, liegt wohl vor allem daran, dass zwei verschiedene Berechnungsmodelle für die Wohnfläche existieren: Die Wohnflächenverordnung und die DIN Norm-277. Und der Unterschied ist gravierend, denn zwischen beiden Modellen können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen! Ein entscheidender Faktor ist vor allem die Raumhöhe, die beide Berechnungen unterschiedlich handhaben. 

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung 

Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Hierbei ist die Grundfläche eben nicht identisch zur Wohnfläche. Das liegt vor allem daran, dass nochmals bestimmte Flächen abgezogen werden. Dabei spielt auch die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Demnach zählen Flächen unterhalb von Schrägen oder Treppen nicht zur Wohnfläche, wenn sie bis zu einem Meter hoch sind. Bei einer Höhe von bis zu 2 Metern werden sie zu 50 Prozent zur Wohnfläche berechnet. Alles darüber hinaus wird 100 Prozent der Wohnfläche angerechnet. Auch Schornsteine, Verkleidungen, Vormauern, Pfeiler und Säuler werden nicht zugerechnet, wenn sie 1,50 hoch sind und eine Grundfläche von 0,1 Quadratmetern betragen. Fenster-, Tür- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Fußboden herunterreichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Doch was zählt jetzt also zur Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung? Wir haben den Überblick:

Das zählt zur Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung: 

  • Küche
  • Schlaf- und Kinderzimmer 
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Badezimmer
  • Neben- und Abstellräume
  • Flure
  • Balkone, Terassen, Loggien (werden zu einem Viertel einberechnet, höchstens bis zur Hälfte)
  • Ungeheizte Wintergärten oder Schwimmbäder zählen mit der Hälfte ihrer Grundfläche
  • Geheizte Wintergärten oder Schwimmbäder zählen zu 100 Prozent 

Das zählt die Wohnflächenverordnung nicht zur Grundfläche:

  • Kelleräume
  • Waschküchen
  • Garagen
  • Heizungsräume
  • Trockenräume
  • Keller- und Abstellräume außerhalb des Hauses 
  • Geschäftsräume 
  • Große Hausflure 
  • Grundflächen mit einer Höhe unter einem Meter 

Berechnungsmodell nach DIN-Norm 277

Neben der Wohnflächenverordnung existiert noch die DIN-Norm 277. Diese richtet sich nicht nach der Wohnfläche, sondern regelt Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Doch warum wird die DIN-Norm 277 trotzdem als Berechnungsgrundlage herangezogen? Während bei öffentlich geförderten Wohnungen die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgeschrieben ist, gibt es für den freien Wohnungsbau keine Berechnungsvorschrift. In diesem Fall wäre also auch eine Berechnung nach der DIN-Norm 277 möglich. Grundsätzlich basieren beide Berechnungsarten zunächst auf der Grundfläche. Der Unterschied liegt darin, dass die DIN-Norm 277 die Grundfläche in Funktions- (z.B. Heizungsraum), Nutz- (z.B. Lager- und Sanitärräume) und Verkehrsflächen (z.B. Eingänge, Flure, Aufzüge) aufteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen der einzelnen Räume dagegen hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet und je nach Nutzwert anteiligt oder ganz zur Wohnfläche gerechnet. Bei der DIN-Norm 277 spielt beispielsweise die Raumhöhe keine Rolle. Und auch Balkone, Terassen und Dachflächen werden der Wohnfläche angerechnet. Das bedeutet: Für Mieter ist die Berechnung nach der DIN-Norm 277 in jedem Falle nachteilig. Hier nochmal die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

  • Die DIN-Norm 277 unterteilt die Grundfläche in Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen.
  • Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Berechnung.
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden ohne Abzüge einberechnet.

Wohnflächenberechnung durchführen – aber wie?

Sie können die Berechnung Ihrer Wohnfläche natürlich jederzeit selbst vornehmen, z.B. wenn Sie diese Angabe für eine Versicherung brauchen. Dafür sollten Sie zunächst Ihr Haus detailliert aufzeichnen. Dabei werden alle Räume, Deckenhöhen, Vorsprünge und Nischen auf Millimeterpapier aufgezeichnet. Wenn Sie sich unsicher sind, ist im Zweifelsfall ein Gutachter oder ein Vermessungsingenieur die sicherste Wahl, um die Vermessung der Wohnfläche vorzunehmen.

Wenn es um Sachen Hausbau geht, beraten Sie unsere Rötzer Spezialisten jederzeit. Unsere Architekten begleiten Sie gerne bei der technischen Planung. Auf diese Weise sind Sie jederzeit auf der sicheren Seite. 

Wie viel Wohnfläche brauche ich?

Neben der Frage „Was zählt zur Wohnfläche?“ sollten Sie sich vor allem beim Hausbau fragen: „Wie viel Wohnfläche bzw. Raumfläche brauche ich eigentlich?“. Das kommt natürlich auch immer auf individuelle Vorstellungen an und wie viel Grundstück Ihnen zur Verfügung steht. Auch, ob Sie von zuhause arbeiten oder Wert auf barrierefreies Bauen legen, muss berücksichtigt werden. Eine pauschale Antwort gibt es hier also nicht. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Deutschland umfasst meist eine Wohnfläche von etwa 140 Quadratmeter. Zudem besteht folgende Faustregel: Etwa 70 Prozent der Bruttogrundfläche sind Nutzfläche, also zum Wohnen vorgesehen. Dabei bezeichnet die Bruttogrundfläche die Gesamtfläche über alle Geschosse des Hauses. Der Rest wird für Haustechnik, Flure & Co. verplant. Zudem hängt die Bruttogrundfläche von den Vorgaben im Bebauungsplan ab. Auch Beispiel-Grundrisse oder Musterhäuser können als Inspiration herangezogen werden. Hier können sich Baufamilien einen ersten Eindruck verschaffen, wie die Wohnfläche genutzt werden kann und welche Quadratmeter-Anzahl gebraucht wird. 

Unser Tipp: Die Planung ist Grundvoraussetzung für einen stressfreien Hausbau. Wir empfehlen Ihnen, sich am besten mit einem Experten abzustimmen. Wir von Rötzer begleiten Sie zuverlässig während des gesamten Bauprozesses – von der Planung bis zum Hausbau selbst. Hier können Sie nachlesen, wie unsere Ziegelbauweise von Statten läuft.